公募REITs工业厂房扩募提速，产业园区投融资模式创新解析

REITs扩募模式创新，产业园区投融资迎来新变革

公募REITs市场近期迎来重要突破。临港REIT率先推出"研发办公+工业厂房"混包扩募模式，资产规模从首发时的9.1亿元跃升至26.4亿元，涨幅近三倍。这一创新不仅拓宽了公募REITs的资产类别边界，更为产业园区开发运营提供了新的退出通道和融资范式。

工业厂房REITs加速扩容，资产版图不断扩张

截至2026年初，公募REITs市场上的已上市项目已涵盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、产业园区等多个品类。在工业地产领域，中金普洛斯REIT作为国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一，近期持续推动新资产注入，工业厂房和仓储物流资产的流动性大幅提升。

相比标准化程度较高的仓储物流资产，工业厂房的定制化程度往往较高，在大宗交易市场上流动性相对较弱。REITs扩募机制的建立，有效解决了这一痛点，使工业厂房资产具备了类似金融产品的流动性。

"混包模式"创新，打通产业空间全品类

临港REIT的"研发办公+工业厂房"混包扩募模式具有重要意义。传统上，研发办公和工业厂房分属不同的资产类别，估值逻辑和收益特征差异较大。混包模式将两者组合，既平衡了现金流稳定性，又保留了成长性，为投资者提供了更丰富的选择。

对于产业园区运营商而言，混包扩募意味着可以将不同业态、不同阶段的资产打包上市，提高资产证券化的灵活性和效率。这将激励更多运营商投入优质产业空间的开发和运营。

对制造业企业的间接利好

公募REITs的快速发展，对制造业企业选址和厂房租赁也产生了积极影响：

• 厂房供给增加：REITs融资为园区开发提供了资金保障，产业空间供给有望持续扩大，缓解"厂房难找"的问题。
• 租金更加透明：REITs要求信息披露充分，园区运营更加规范，租金定价更加市场化、透明化。
• 园区品质提升：纳入REITs资产的园区需要满足严格的运营标准，推动整体园区品质升级。
• 长期租赁更有保障：REITs追求稳定的现金流，倾向于与优质企业签订长期租约，企业用房稳定性增强。

办厂易研判：REITs时代下的厂房选址新逻辑

在公募REITs加速发展的背景下，制造业企业选址应关注以下新趋势：优先选择已进入或有望纳入REITs体系的优质园区，享受更规范的物业服务和更稳定的租赁关系；关注REITs底层资产的分布区域，这些区域通常是产业集聚度高、基础设施完善的成熟片区；理解REITs对租金的锚定效应，合理评估长期租赁成本。